З “хрущевки” – класне житло

З "хрущевки" - класне житло

З "хрущевки" - класне житло

Франивский А. З "хрущевки" - класне житло //Будівництво й реконструкція. . 6 березня 2012 (№ 3) . С. 38-39



У порівнянні із загальним житловим фондом перших масових серій в Україні, що нараховує понад 25,5 тис. будинки загальною площею 71,4 млн. м2. Кількість реконструируемих будинків поки невелике й, відповідно, придбаний досвід невеликої. Проте, марнотрат досвід, особливо з урахуванням наметившихся тенденцій у світовій закордонній практиці в цій області (Німеччини, Польщі, Росії, Білорусі й ін.) дозволяє зробити ряд певних висновків на перспективу



Знос або реконструкція

У Москві після ретельного аналізу ситуації, що зложилася в місті, повний знос «хрущевок» був визнаний нерентабельним, тому що в цьому випадку для розселення було потрібно площі в 1, 3-1,6 разу більше, що значно здорожувало проекти. Сформована пропорція розподілу житла по інвестиційних контрактах (70% - інвесторові, 30% - місту) не змогла забезпечити переселення жителів не тільки в межах реконструируемих мікрорайонів, але й у межах адміністративних округів. Хоча, звичайно, певна частина 5-поверхового житлового фонду в Москві зноситься. Але це обґрунтовується лише економічними міркуваннями. В Україні, наприклад, за останні 10 років відомий лише одиничний випадок зносу однієї секції 5-поверхового будинку серії 1-480 у зв'язку з аварійним станом будинку в Луганську, а в інших секціях будинку життя триває

Не відповідають дійсності й розмови про те, що «пятиетажки» будувалися як тимчасове житло розраховуючи на 30-40 років експлуатації. Ці будинки зводилися по першій категорії капітальності з розрахунковим строком експлуатації 125 років. У переважній більшості капітальних конструкцій цих будинків зберегли достатній запас міцності, хоча окремі елементи - карнизи, балкони, козирки й інженерне встаткування перебувають у вкрай зношеному або аварійному стані, а теплозащитние властивості конструкцій, що обгороджують, не відповідають сучасним вимогам



З відселенням або без

Будівельна практика різних країн свідчить про пріоритетність варіанта реконструкції без від-селища мешканців. Реконструкція з відселенням мешканців у маневрений фонд або з розселенням у нові будинки доцільна лише при переплануванні квартир і сполучена, насамперед, з підвищеними фінансовими витратами. Реалізація цього варіанта неможлива по двох причинах

По-перше, необхідно відповістити на запитання про правомірність ремонту приватного житла взагалі, а тим більше з його переплануванням і збільшенням площі за рахунок засобів усіх платників податків

Те, що це житло-проблемне й вимагає певної бюджетної підтримки, не викликає заперечень. Але ці засоби, який і так не вистачає, повинні бути, у першу чергу, спрямовані на рішення загальбудинкових проблем з ремонту покрівлі, зовнішніх і внутрішніх інженерних мереж, сходових кліток, посиленню фундаментів і т.д., а не на внутріквартирні ремонти й збільшення площі квартир

Інша складність виникає в процесі переселення мешканців із приватизованих квартир. Хтось уже зробив ремонт квартири, хтось здав її в оренду, а хтось взагалі не бажає нічого міняти вней.

Іноді при переселенні мешканці висувають непомірні вимоги, із чим уже зштовхнулися й у Росії. До того ж створення маневреного резервного фонду вимагає значних коштів. Підтвердженням цьому, як було відзначено вище, є поки безуспішні спроби відселення мешканців з будинку, що підлягає реконструкції в м. Києві по вул. Туполева, 20 Д, у зв'язку, із чим реконструкція затримується вже кілька літ

З іншого боку, досвід реконструкції житлового будинку в м. Києві по вул. Вільгельма Піка, 18 показав технічну можливість і економічну доцільність її виконання й без відселення мешканців при мінімізації їхніх незручностей. Уже виконані роботи із пристрою нової покрівлі, гідроізоляції фундаментів, пристрою лоджій і поки конфліктних ситуацій не виникало. Більше того, мешканці підтримують такий варіант реконструкції і їхня присутність, активна участь дозволяє підвищити контроль якості виконуваних робіт

Таким чином, аналіз реалізації в м. Києві двох проектів з відселенням і без відселення мешканців свідчить про реальну можливість проведення реконструкції без відселення мешканців



Концептуальні підходи до реконструкції

Потрібно відразу обмовитися, що перетворити «хрущовки» у будинки палацового типу не вдасться. Це житло й після реконструкції буде залишатися «скромним», особливо в порівнянні із сучасним комфортним житлом у новому будівництві

Проте, якість цього житла й комфортність проживання в ньому мешканців можуть бути значно підвищені при прийнятних фінансових витратах навіть при нинішньому рівні досить помірних доходів проживаючого там населення

При цьому повинен взяти гору прагматичний підхід, що полягає в балансі цілей і інтересів мешканців з однієї сторони і їхніх фінансових можливостей, а також можливостей залучення додаткових інвестицій - з іншої сторони. Багато в чому рівень необхідних інвестицій залежить від оптимальності тих або інших проектних рішень і впроваджуваних при реконструкції технічних заходів

Наявний досвід проектування й реконструкції показує реальну можливість здійснити великий комплекс архітектурно-технічних рішень і енергозберігаючих заходів за 500-600 грн./мг. Однак це можливо лише при взаємовигідному сполученні інтересів всіх учасників реконструкції (мешканців, інвесторів, бюджетних організацій).

Як показують результати інструментального обстеження технічного стану будинків до найбільш істотних факторів фізичного зношування, що підлягають усуненню в процесі реконструкції в порядку їхньої значимості варто віднести:

• заміну покрівлі або надбудову мансардних поверхів;

• гідроізоляцію фундаментів і осушення перекриття 1 поверху й підвальної частини будинку;

• посилення несучих конструкцій будинків (фундаментів і конструкцій, що обгороджують);

• ремонт і посилення консольних елементів будинку (балконів, карнизів, козирків), що перебувають у вкрай зношеному або навіть в аварійному стані;

• утеплення зовнішніх конструкцій, що обгороджують (особливо торцевих стін будинків і заміна всіх светопрозрачних конструкцій (вікон і балконних дверей); До найбільш значних факторів морального зношування варто віднести: малу площу кухні, підсобних приміщень і балконів. Для усунення цих факторів практично безальтернативний варіант - оббудовування будинку еркерами й перетворення балконів в «теплі» лоджії. Це проектне рішення повністю вирішує проблему, як розширення підсобних приміщень, так і утеплення будинків пристроєм других конструкцій, що обгороджують,



Цокольний поверх

Одними з «хворих» місць і підданих посиленому руйнуванню в «хрущевках» забудови 60-х рр. є несучі конструкції цокольного й 1 поверхів, тобто стіни фундаментів, стеновие панелі й плити перекриттів

Страницы: 1 2 3


Коментарии закрыты.