Предыдущий договор купли-продажи недвижимого имущества

1. Предыдущий договор появился в законодательстве Украины с момента вступления в силу ГК 01 января 2004 г.

Нужды практического правоприменения свидетельствуют о существовании насущной необходимости нормативного урегулирования такого договора, а также его четкого, недвусмысленного, доступного для понимания изложения в качестве текста конкретного договора между конкретными участниками гражданского правоотношения.

Согласно ст. 635 ГК предыдущим является договор, стороны которого обязывают на протяжении определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором.

Предыдущий договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. А согласно ст. 657 ГК, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Именно с этого момента чаще всего возникают разного рода вопросы, ведь ГК (ст. 205) четко устанавливает только две формы правомочий письменную и устную. Третьей формой (в т.ч. нотариальной) ГК отдельно не выделяет. Тогда, как например, ГК РФ (ст. 158) говорит, что правомочия могут заключаться в устной или письменной (простой или нотариальной) формах.

Нужно ли нотариально заверять предыдущий договор? Законодательство не дает четкого ответа, поэтому есть смысл обратиться к судебной практике. Как правило, в зависимости от обстоятельств дела, суды признают предыдущие договоры купли-продажи недвижимости, заключенные в письменной форме без нотариального удостоверения или недействительными, или никчемными. Так, в сентябре 2009 года в Петриковский районный суд Днепропетровской области обратилась К. с иском против ООО «Экомаркет Плюс» о признании правомочия недействительным, а именно о признании недействительным предыдущего договора купли-продажи дома. Истец ссылался на то, что предыдущий договор не был удостоверен нотариально. Суд первой инстанции признает это правомочие недействительным. Апелляционный суд отменяет решение суда первой инстанции в части признания предыдущего договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, на том основании, что он является никчемным согласно ст. 220 ГК.

В решении Верховного Суда Украины от 06.02.2008 г. указано, что согласно требованиям статей 635, 657 ГК предыдущий договор купли-продажи квартиры должны быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку основной договор заключается в форме с обязательным нотариальным удостоверением, предыдущий договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является никчемным (ст. 220 ГК).

Подобная позиция Верховного суда содержится и в решении от 26.11.2008 г., договор купли-продажи земельного участка в соответствии с требованиями ст. 657 ГК должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Соответственно и предыдущий договор купли-продажи земельного участка должен быть нотариально удостоверен. Согласно ст. 220 ГК в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор является никчемным.

Т.е. позиция судов по этому вопросу является более менее понятной. Но, возникает следующий вопрос, почему Верховный суд не обращает внимание на государственную регистрацию предыдущего договора недвижимости, а требует лишь нотариального удостоверения? Выходит не совсем логично. Предыдущий договор заключается в такой же форме как и основной, но только на половину?

Мне кажется, что важно, во-первых, выяснить позицию законодателя относительно природы предыдущего договора. Если рассматривать предыдущий договор лишь как организационный, то зачем вообще проводить его нотариальное удостоверение. Если же законодатель хотел предоставить настоящему договору юридическую силу наравне с основным договором, то он должен быть действительно заключен в письменной форме с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией. Но нужно ли это? Так как исходя из анализа норм ГК, а именно ст. 635, становится очевидным, что предыдущий договор не порождает никаких обязательств, если основной не будет заключен на протяжении срока, установленного предыдущим договором. А возмещение убытков по предыдущему договору возможно лишь тогда, когда они нанесены просрочкой.

2. Исследование нотариальной практики свидетельствует о том, что довольно часто нотариусами заверяются предыдущие договоры купли-продажи недвижимого имущества, в которых стороны указывают именно задаток.

Согласно ст. 570 ГК, задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих по договору платежей, в подтверждение обязательства и для обеспечения его выполнения. Исходя из этого определения, признаком задатка является платежная функция, которая возникает при условии заключения основного договора и возникновения у покупателя обязанности относительно оплаты недвижимости.

Как известно, основной задачей предыдущего договора является заключение в будущем основного договора. Но существует необходимость как-то побуждать стороны к заключению основного договора на основании предыдущего. И, как правило, наиболее действенным будет само имущественное обеспечение. Поэтому большинство нотариусов пришло к выводу, что вместо термина «задаток» необходимо использовать термин «денежное обеспечение». Ч. 2 ст. 546 ГК действительно указывает на то, что договором или законом могут быть установлены другие виды обеспечения выполнения обязательств. Нужно также добавить, что в случае не заключения основного договора по причинам, которые зависели от обеих сторон, сумма денежного обеспечения подлежит возвращению как безосновательно полученная согласно ст. 1212 ГК.

3. Проанализировав нормы ГК и судебную практику относительно предыдущих договоров купли-продажи недвижимости, можно сказать, что этот вид договоров был введен законодателем, но не урегулирован надлежащим образом.

Основное противоречие возникает, когда разговор заходит о форме, в которой должен быть заключен предыдущий договор купли-продажи недвижимого имущества. Как отмечалось раньше, более удачно к этому вопросу подошло российское законодательство, выделив в ст. 158 ГК РФ простую письменную и нотариальную формы. Поэтому, если основной договор заключается в письменной нотариальной форме, не возникает вопросов относительно нотариальной формы предыдущего договора.

Не урегулирован законодательством и вопрос относительно обеспечения предыдущего договора купли-продажи недвижимого имущества. Нотариусы нашли выход и ввели термин «денежное обеспечение», но в ГК это никак не закреплено. Практикующие юристы исходили из позиции, что прямо не запрещено законом, является разрешенным.

Умецкая Г. О